Doar pentru 7,5% din apartamentele noi de vanzare s-au gasit cumparatori
de Oleg Cojocaru | in Investitii, Imobiliare | 9 Septembrie 2010, 12:37
Aproximativ 2.500 de locuinte au fost finalizate in primul semestru. Pretul mediu pe metru patrat construit s-a diminuat cu 10%, de la 1.300 la 1.170 de euro
Scaderea preturilor de pe piata locuintelor noi livrate de catre dezvoltatori in Bucuresti a capatat un ritm mai accentuat comparativ cu evolutiile inregistrate pe segmentul apartamentelor vechi. Astfel, conform ultimului raport de piata intocmit de compania de consultanta Colliers International Romania, ca o consecinta a vanzarilor reduse, dezvoltatorii au continuat scaderile de pret, valoarea medie a unui mp construit diminuandu-se in primele sase luni cu 10%, comparativ cu numai 3,1% (indicele imobiliare.ro) cat a fost scaderea preturilor pe piata locuintelor vechi. In primul semestru, pretul mediu al locuintelor noi a scazut de la 1.300 euro/mp (fara TVA) la sfarsitul lunii decembrie 2009 la 1.170 euro/mp la finalul lunii iunie 2010, conform calculelor Colliers, bazate pe evolutia preturilor in cele 37 de ansambluri rezidentiale, cu peste 200 de unitati fiecare, localizate in Bucuresti si imprejurimi (Pipera, Prelungirea Ghencea).
In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2008, pretul mediu a suferit o scadere totala de 28%. Totusi, luand in considerare aprecierea monedei euro fata de leu (17% din iunie 2008 pana in iunie 2010), corectia preturilor in moneda nationala nu este la fel de pronuntata ca in euro. Intrucat dezvoltatorii exprima preturile apartamentelor in euro, corectia descendenta din piata a fost partial absorbita de deprecierea monedei nationale, afirma analistii.
Practic, criza financiara a aratat atat valoarea, cat si dimensiunea reala a pietei rezidentiale locale. Dupa o evolutie calma pe parcursul lui 2009, revitalizarea pietei era asteptata pentru 2010. In schimb, activitatea din primul semestru al lui 2010 s-a materializat intr-o recesiune extinsa. In ianuarie si februarie 2010 nu s-au inregistrat schimbari comparativ cu anul precedent. Primele semne de imbunatatire aparute in martie si aprilie au fost anulate incepand cu jumatatea lunii mai, cand au fost anuntate noile politici guvernamentale. Volumul total al vanzarilor in proiectele analizate a atins aproximativ 600 de unitati in primele sase luni din 2010, adica aproximativ 7,5% din stocul total de 8.000 de locuinte noi oferite la vanzare. Din cele 8.000 de unitati nevandute, 5.400 de apartamente sunt in prezent disponibile la vanzare direct de la dezvoltatori.
De fapt, majoritatea acestora si-a respectat termenele de livrare si aproximativ 2.500 de unitati au fost finalizate in primul semestru, reprezentand peste 80% din cele 3.000 de apartamente anuntate.
Asadar, stocul de unitati livrate in proiectele rezidentiale de mari dimensiuni a atins pragul de 13.500 de apartamente la finalul lunii iunie 2010, marcand o crestere de 23% in comparatie cu sfarsitul lui 2009.
Avand in vedere ca cererea nu a tinut pasul cu volumul livrarilor din ultimele 18-24 de luni, stocul apartamentelor livrate, dar nevandute a crescut la 3.700 la sfarsitul primului semestru din 2010, de la 2.500 de unitati inregistrate la finalul anului trecut.
Desi programul „Prima casa’’ a fost in continuare sustinut de guvern (prin „Prima casa II’’), acesta nu a inregistrat rezultatele asteptate, iar situatia a devenit si mai proasta mai ales spre sfarsitul semestrului, in lunile mai si iunie. Potrivit datelor Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, care gestioneaza programul „Prima casa’’, numarul de garantii (atat pentru apartamente noi, cat si vechi) acordate lunar a scazut cu 45%, de la o medie de 2.300/luna in perioada iulie 2009-februarie 2010 („Prima casa I’’) la 1.320 garantii/luna in perioada martie 2009-iulie 2010 („Prima casa II’’).
Analistii Colliers remarca faptul ca cererea existenta s-a materializat in special in proiectele care se adreseaza clientilor cu venituri scazute, acestia reprezentand circa 77% din vanzarile totale realizate in primul semestru din 2010. In acelasi timp, ansamblurile care se adreseaza clasei medii au generat 16% din totalul vanzarilor. Urmand o tendinta similara celei de anul trecut, clientii care au incheiat tranzactii in primul semestru din 2010 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta financiara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul „Prima casa”. Monitorizarea Colliers a mai relevat ca pentru proiectele destinate segmentului cu venituri scazute pretul mediu practicat a fost de aproximativ 1.000 euro/mp construit. Ansamblurile rezidentiale orientate spre categoria de clienti cu venituri medii au un pret mediu putin mai mare decat media pietei, de 1.300 euro/mp, in timp ce proiectele incadrate in categoria mediu-superioara practica un pret mediu de 1.830 euro/mp. Totusi, aceasta ultima categorie nu influenteaza considerabil media pietei din cauza slabei reprezentari a proiectelor respective in oferta.
Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, analistii citati nu cred ca in urmatoarele sase pana la 12 luni se poate anticipa vreo crestere in intensitate a activitatii. „Estimam in continuare o usoara scadere atat a vanzarilor, cat si a preturilor cauzata de tendintele macroeconomice si de politicile guvernamentale implementate la sfarsitul primului semestru, cum ar fi scaderile salariale pentru personalul administrativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal”, se arata in raportul Colliers.
Totusi, previziunile pentru piata rezidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, proiectele care se adreseaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in special datorita preturilor practicate, dar si a TVA de 5% (unde este cazul), in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil preturile de lista.
Piata isi va relua cresterea la 3-4 trimestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi vor recapata increderea atat in economia nationala, cat si in piata rezidentiala.
Finalul primului semestru din 2010 a aratat o evolutie de tip W pe piata rezidentiala. Pana la sfarsitul lunii iunie 2008, piata a resimtit impactul crizei financiare. In al doilea semestru din 2009 si-a revenit usor din soc printr-o scurta perioada de crestere, pentru ca ulterior sa inregistreze o noua scadere, la sfarsitul primului semestru din 2010, provocata de criza economica resimtita la nivel local.
Efectul deprecierii leului
In comparatie cu punctul maxim atins pe piata rezidentiala in primul semestru din 2008, pretul mediu a suferit o scadere totala de 28%. Totusi, luand in considerare aprecierea monedei euro fata de leu (17% din iunie 2008 pana in iunie 2010), corectia preturilor in moneda nationala nu este la fel de pronuntata ca in euro. Intrucat dezvoltatorii exprima preturile apartamentelor in euro, corectia descendenta din piata a fost partial absorbita de deprecierea monedei nationale, afirma analistii.
Practic, criza financiara a aratat atat valoarea, cat si dimensiunea reala a pietei rezidentiale locale. Dupa o evolutie calma pe parcursul lui 2009, revitalizarea pietei era asteptata pentru 2010. In schimb, activitatea din primul semestru al lui 2010 s-a materializat intr-o recesiune extinsa. In ianuarie si februarie 2010 nu s-au inregistrat schimbari comparativ cu anul precedent. Primele semne de imbunatatire aparute in martie si aprilie au fost anulate incepand cu jumatatea lunii mai, cand au fost anuntate noile politici guvernamentale. Volumul total al vanzarilor in proiectele analizate a atins aproximativ 600 de unitati in primele sase luni din 2010, adica aproximativ 7,5% din stocul total de 8.000 de locuinte noi oferite la vanzare. Din cele 8.000 de unitati nevandute, 5.400 de apartamente sunt in prezent disponibile la vanzare direct de la dezvoltatori.
De fapt, majoritatea acestora si-a respectat termenele de livrare si aproximativ 2.500 de unitati au fost finalizate in primul semestru, reprezentand peste 80% din cele 3.000 de apartamente anuntate.
Asadar, stocul de unitati livrate in proiectele rezidentiale de mari dimensiuni a atins pragul de 13.500 de apartamente la finalul lunii iunie 2010, marcand o crestere de 23% in comparatie cu sfarsitul lui 2009.
Avand in vedere ca cererea nu a tinut pasul cu volumul livrarilor din ultimele 18-24 de luni, stocul apartamentelor livrate, dar nevandute a crescut la 3.700 la sfarsitul primului semestru din 2010, de la 2.500 de unitati inregistrate la finalul anului trecut.
„Prima casa’’ a scazut cu 45%
Desi programul „Prima casa’’ a fost in continuare sustinut de guvern (prin „Prima casa II’’), acesta nu a inregistrat rezultatele asteptate, iar situatia a devenit si mai proasta mai ales spre sfarsitul semestrului, in lunile mai si iunie. Potrivit datelor Fondului National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, care gestioneaza programul „Prima casa’’, numarul de garantii (atat pentru apartamente noi, cat si vechi) acordate lunar a scazut cu 45%, de la o medie de 2.300/luna in perioada iulie 2009-februarie 2010 („Prima casa I’’) la 1.320 garantii/luna in perioada martie 2009-iulie 2010 („Prima casa II’’).
Analistii Colliers remarca faptul ca cererea existenta s-a materializat in special in proiectele care se adreseaza clientilor cu venituri scazute, acestia reprezentand circa 77% din vanzarile totale realizate in primul semestru din 2010. In acelasi timp, ansamblurile care se adreseaza clasei medii au generat 16% din totalul vanzarilor. Urmand o tendinta similara celei de anul trecut, clientii care au incheiat tranzactii in primul semestru din 2010 au fost cei cu o nevoie imediata, care au gasit o oferta financiara buna sau au vrut sa profite de conditiile oferite de programul „Prima casa”. Monitorizarea Colliers a mai relevat ca pentru proiectele destinate segmentului cu venituri scazute pretul mediu practicat a fost de aproximativ 1.000 euro/mp construit. Ansamblurile rezidentiale orientate spre categoria de clienti cu venituri medii au un pret mediu putin mai mare decat media pietei, de 1.300 euro/mp, in timp ce proiectele incadrate in categoria mediu-superioara practica un pret mediu de 1.830 euro/mp. Totusi, aceasta ultima categorie nu influenteaza considerabil media pietei din cauza slabei reprezentari a proiectelor respective in oferta.
Norii negri nu dispar
Luand in considerare evolutia pietei rezidentiale, corelata cu cea a economiei nationale, analistii citati nu cred ca in urmatoarele sase pana la 12 luni se poate anticipa vreo crestere in intensitate a activitatii. „Estimam in continuare o usoara scadere atat a vanzarilor, cat si a preturilor cauzata de tendintele macroeconomice si de politicile guvernamentale implementate la sfarsitul primului semestru, cum ar fi scaderile salariale pentru personalul administrativ, cresterea TVA si schimbarile din Codul Fiscal”, se arata in raportul Colliers.
Totusi, previziunile pentru piata rezidentiala se diferentiaza in functie de clientii tinta ai fiecarei categorii de proiecte. Astfel, proiectele care se adreseaza segmentelor cu venituri scazute si medii vor continua sa atraga cerere, in special datorita preturilor practicate, dar si a TVA de 5% (unde este cazul), in timp ce proiectele rezidentiale de lux vor fi nevoite sa-si ajusteze considerabil preturile de lista.
Piata isi va relua cresterea la 3-4 trimestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi vor recapata increderea atat in economia nationala, cat si in piata rezidentiala.
Evolutie in W pe piata caselor
Finalul primului semestru din 2010 a aratat o evolutie de tip W pe piata rezidentiala. Pana la sfarsitul lunii iunie 2008, piata a resimtit impactul crizei financiare. In al doilea semestru din 2009 si-a revenit usor din soc printr-o scurta perioada de crestere, pentru ca ulterior sa inregistreze o noua scadere, la sfarsitul primului semestru din 2010, provocata de criza economica resimtita la nivel local.