Recesiunea a adus imobiliarele in vizorul brandurilor internationale
de Oleg Cojocaru | in Investitii, Imobiliare | 7 Septembrie 2010, 17:51
Terenul pentru marii retaileri a fost „curatat“, astfel ca noua nume din domenii diverse au intrat sau vor sa intre pe segmentul de retail al pietei locale
Ieftinirea retailului romanesc (prin prisma costurilor de deschidere a unui magazin nou) si dorinta marilor branduri internationale de noi cote de piata au readus retailul autohton in vizorul investitorilor straini. Totusi, analistii avertizeaza ca intensificarea activitatii pe acest segment de piata nu este echivalentul iesirii din recesiune. Nu inca.
In primele sase luni ale acestui an, nume internationale precum Camaieu (cu doua locatii, in AFI Cotroceni si Galeria Orhideea), Gerard Darel (o locatie pe Calea Victoriei), SIX Store (zona Cocor), Brioche Dorée (restaurante) au deschis primele lor unitati din Capitala. Se pare ca recesiunea nu i-a descurajat pe acestia, ba, mai mult, in urmatoarele luni, noi retaileri precum LeroyMerlin si Lidl intentioneaza sa faca acelasi lucru. In plus, H&M a anuntat deja primele sale deschideri (AFI Cotroceni si Baneasa Shopping City) pentru inceputul anului 2011, se arata intr-un raport semnat de CB Richard Ellis (CBRE). Astfel, observa autorii raportului, pietele emergente din Europa, precum Romania, sunt interesante pentru retailerii internationali, deoarece in aceste piete au sanse mai mari de crestere a cotei de piata, dar si a recunoasterii de brand. „Faptul ca Romania este pozitionata pe locul doi intr-un top ce analizeaza numarul comerciantilor noi care au intrat pe piata in 2009, o analiza efectuata pe aproape 300 de comercianti din aproximativ 200 de orase din intreaga lume, este o marturie clara a acestui interes”, sustin reprezentantii CBRE bazandu-se pe studiul international realizat de companie - „How Global Is The Retail Market”, editia 2010.
Astfel, conform acestui studiu, tara noastra se afla pe pozitia a doua in lume, la egalitate cu Kuweit (9) si sub Emiratele Arabe Unite (21) in ceea ce priveste numarul de noi retaileri internationali care au intrat pe piata in 2009.
Rocada de putere dinspre o dezvoltare intensa de centre comerciale catre o piata axata pe locatiile de tip prime (de prim rang) a fost accentuata si in primele sase luni ale anului in curs. Chiriasii internationali au fost iarasi cei mai activi in piata. Spre exemplu, Inditex Group, unul dintre cei mai mari retaileri de moda din lume si proprietarul magazinelor Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home si Uterqüe, si-a crescut portofoliul de magazine din tara cu aproape 75% in perioada 2009-S1 2010. Grupul are in plan extinderea cu alte 11 magazine ce vor fi deschise pana la sfarsitul anului 2010. La randul sau, competitorul sau direct, H&M, planuieste ca dupa deschiderea primelor doua unitati in Bucuresti sa inaugureze alte trei-cinci magazine in 12 luni de la intrarea pe piata autohtona, programata in primavara anului viitor. Totodata, dupa o perioada de tatonare, Decathlon si-a anuntat intentia de a se extinde in toate marile orase din Romania, la fel si C&A, care isi propune cresterea numarului de magazine din tara. Comerciantii din Germania si Austria, atat cei axati pe imbracaminte&incaltaminte la preturi avantajoase, precum Deichmann, Takko, cat si discounterii Plus si Kaufland, au cele mai active branduri pe piata locala.
Totodata, remarca analistii CBRE, se observa o puternica tendinta a marilor retaileri internationali sa-si faca intrarea sau extinderea in mod direct, mai ales ca, in unele cazuri, francizele au inregistrat ceva dificultati in realizarea profitului brut. Cel mai recent exemplu este achizitionarea singurului magazin IKEA din Romania de catre compania mama IKEA, ceea ce inseamna ca extinderea brandului va continua.
In grupul chiriasilor nationali exista un numar de firme care se confrunta cu dificultati iscate de criza. Unii retaileri nationali - Flanco, Diverta, Leonardo, Pic - au intrat in insolventa (fortati sau din proprie initiativa). Totusi, tendinta nu este generalizata, deoarece locul acestora a fost luat de alti retaileri autohtoni aflati in plina dezvoltare, precum Casa Rusu, Dedeman sau eMAG.
In fapt, multe unitati comerciale apartinand companiilor autohtone care intampina dificultati au fost, intr-un fel, victime colaterale ale luptei pentru cota de piata data intre marile centre comerciale. In acest sens, anul trecut si prima jumatate a lui 2010 au confirmat tendinta de crestere a discrepantei intre zonele de prim rang (prime) si cele secundare, primele atragand masiv ponderea cea mai importanta a clientilor atat comercianti, cat si investitori.
Totusi, inviorarea observata pe segmentul de retail, datorata in mare parte comerciantilor straini care isi fac loc pe piata interna, nu inseamna ca am iesit din recesiune. Analistii CBRE sustin ca efervescenta comerciala este observata doar in Capitala, diferenta dintre aceasta si orasele cu mai putin de 200.000 de locuitori accentuandu-se profund. Bucurestiul este locuit de 10% din totalul populatiei din tara si are una dintre cele mai mici rate ale somajului din Uniunea Europeana (2,4% in T1 2010, conform INS). De aceea Capitala primeste cea mai mare parte din acest entuziasm, in timp ce orasele secundare continua sa inregistreze o scadere clara a puterii de cumparare, tradusa in cheltuieli mult mai mici si scheme de retail care incearca din greu sa supravietuiasca.
Destul de surprinzator, segmentul spatiilor de pe arterele comerciale a inregistrat o renastere puternica in Bucuresti. In primul rand, s-au inmultit chiriasii de lux de pe Calea Victoriei. Spatiile vacante anul trecut au fost ocupate sau sunt in curs de ocupare de catre chiriasi foarte puternici cum ar fi: Gerard Darel, Victoria Men, Emporio Armani sau Montblanc. Totodata, centrul vechi al orasului a incetat sa mai fie o zona in curs de dezvoltare si s-a transformat intr-un „hotspot” bucurestean, dominat de cafenele, baruri si restaurante. Zona Lipscani beneficiaza de un trafic de invidiat, conditii generale bune pentru desfasurarea afacerilor, insa inca ii lipsesc magazinele de moda si servicii care sa faca zona o destinatie cu adevarat interesanta, inclusiv pentru turisti.
Totodata, pe segmentul de strada, epoca farmaciilor si a bancilor cedeaza, usor-usor, locul magazinelor de proximitate, care au fost principalul chirias in ceea ce priveste extinderea pe segmentul retailerului stradal. Aici au aparut cateva nume noi, printre care se pot mentiona Carrefour Market, Mega Image (cu formatul Red Market), Billa, Mic.RoRetail (cu peste 50 de deschideri). Chiriile pentru locatiile din Bucuresti au fost stabile in ultimele patru trimestre, cu marje variind intre 70-75 euro/mp/luna, in timp ce in afara Capitalei, locatiile stradale de prim rang din Brasov, Sibiu sau Timisoara sunt pe piata in cerere cu rate de neocupare mai mici fata de anul trecut. Pentru zonele secundare si tertiare, chiriile medii au cunoscut un declin de 5%-15% fata de anul precedent.
Volumul de investitii pentru S1 2010 a fost dominat de produsele de retail, 87% din unitatile tranzactionate in tara fiind parcuri sau centre comerciale. Tranzactiile anului sunt:
In primele sase luni ale acestui an, nume internationale precum Camaieu (cu doua locatii, in AFI Cotroceni si Galeria Orhideea), Gerard Darel (o locatie pe Calea Victoriei), SIX Store (zona Cocor), Brioche Dorée (restaurante) au deschis primele lor unitati din Capitala. Se pare ca recesiunea nu i-a descurajat pe acestia, ba, mai mult, in urmatoarele luni, noi retaileri precum LeroyMerlin si Lidl intentioneaza sa faca acelasi lucru. In plus, H&M a anuntat deja primele sale deschideri (AFI Cotroceni si Baneasa Shopping City) pentru inceputul anului 2011, se arata intr-un raport semnat de CB Richard Ellis (CBRE). Astfel, observa autorii raportului, pietele emergente din Europa, precum Romania, sunt interesante pentru retailerii internationali, deoarece in aceste piete au sanse mai mari de crestere a cotei de piata, dar si a recunoasterii de brand. „Faptul ca Romania este pozitionata pe locul doi intr-un top ce analizeaza numarul comerciantilor noi care au intrat pe piata in 2009, o analiza efectuata pe aproape 300 de comercianti din aproximativ 200 de orase din intreaga lume, este o marturie clara a acestui interes”, sustin reprezentantii CBRE bazandu-se pe studiul international realizat de companie - „How Global Is The Retail Market”, editia 2010.
Astfel, conform acestui studiu, tara noastra se afla pe pozitia a doua in lume, la egalitate cu Kuweit (9) si sub Emiratele Arabe Unite (21) in ceea ce priveste numarul de noi retaileri internationali care au intrat pe piata in 2009.
Rocada de putere dinspre o dezvoltare intensa de centre comerciale catre o piata axata pe locatiile de tip prime (de prim rang) a fost accentuata si in primele sase luni ale anului in curs. Chiriasii internationali au fost iarasi cei mai activi in piata. Spre exemplu, Inditex Group, unul dintre cei mai mari retaileri de moda din lume si proprietarul magazinelor Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home si Uterqüe, si-a crescut portofoliul de magazine din tara cu aproape 75% in perioada 2009-S1 2010. Grupul are in plan extinderea cu alte 11 magazine ce vor fi deschise pana la sfarsitul anului 2010. La randul sau, competitorul sau direct, H&M, planuieste ca dupa deschiderea primelor doua unitati in Bucuresti sa inaugureze alte trei-cinci magazine in 12 luni de la intrarea pe piata autohtona, programata in primavara anului viitor. Totodata, dupa o perioada de tatonare, Decathlon si-a anuntat intentia de a se extinde in toate marile orase din Romania, la fel si C&A, care isi propune cresterea numarului de magazine din tara. Comerciantii din Germania si Austria, atat cei axati pe imbracaminte&incaltaminte la preturi avantajoase, precum Deichmann, Takko, cat si discounterii Plus si Kaufland, au cele mai active branduri pe piata locala.
Totodata, remarca analistii CBRE, se observa o puternica tendinta a marilor retaileri internationali sa-si faca intrarea sau extinderea in mod direct, mai ales ca, in unele cazuri, francizele au inregistrat ceva dificultati in realizarea profitului brut. Cel mai recent exemplu este achizitionarea singurului magazin IKEA din Romania de catre compania mama IKEA, ceea ce inseamna ca extinderea brandului va continua.
Consolidarea unor nume locale
In grupul chiriasilor nationali exista un numar de firme care se confrunta cu dificultati iscate de criza. Unii retaileri nationali - Flanco, Diverta, Leonardo, Pic - au intrat in insolventa (fortati sau din proprie initiativa). Totusi, tendinta nu este generalizata, deoarece locul acestora a fost luat de alti retaileri autohtoni aflati in plina dezvoltare, precum Casa Rusu, Dedeman sau eMAG.
In fapt, multe unitati comerciale apartinand companiilor autohtone care intampina dificultati au fost, intr-un fel, victime colaterale ale luptei pentru cota de piata data intre marile centre comerciale. In acest sens, anul trecut si prima jumatate a lui 2010 au confirmat tendinta de crestere a discrepantei intre zonele de prim rang (prime) si cele secundare, primele atragand masiv ponderea cea mai importanta a clientilor atat comercianti, cat si investitori.
Totusi, inviorarea observata pe segmentul de retail, datorata in mare parte comerciantilor straini care isi fac loc pe piata interna, nu inseamna ca am iesit din recesiune. Analistii CBRE sustin ca efervescenta comerciala este observata doar in Capitala, diferenta dintre aceasta si orasele cu mai putin de 200.000 de locuitori accentuandu-se profund. Bucurestiul este locuit de 10% din totalul populatiei din tara si are una dintre cele mai mici rate ale somajului din Uniunea Europeana (2,4% in T1 2010, conform INS). De aceea Capitala primeste cea mai mare parte din acest entuziasm, in timp ce orasele secundare continua sa inregistreze o scadere clara a puterii de cumparare, tradusa in cheltuieli mult mai mici si scheme de retail care incearca din greu sa supravietuiasca.
Renasterea strazii
Destul de surprinzator, segmentul spatiilor de pe arterele comerciale a inregistrat o renastere puternica in Bucuresti. In primul rand, s-au inmultit chiriasii de lux de pe Calea Victoriei. Spatiile vacante anul trecut au fost ocupate sau sunt in curs de ocupare de catre chiriasi foarte puternici cum ar fi: Gerard Darel, Victoria Men, Emporio Armani sau Montblanc. Totodata, centrul vechi al orasului a incetat sa mai fie o zona in curs de dezvoltare si s-a transformat intr-un „hotspot” bucurestean, dominat de cafenele, baruri si restaurante. Zona Lipscani beneficiaza de un trafic de invidiat, conditii generale bune pentru desfasurarea afacerilor, insa inca ii lipsesc magazinele de moda si servicii care sa faca zona o destinatie cu adevarat interesanta, inclusiv pentru turisti.
Totodata, pe segmentul de strada, epoca farmaciilor si a bancilor cedeaza, usor-usor, locul magazinelor de proximitate, care au fost principalul chirias in ceea ce priveste extinderea pe segmentul retailerului stradal. Aici au aparut cateva nume noi, printre care se pot mentiona Carrefour Market, Mega Image (cu formatul Red Market), Billa, Mic.RoRetail (cu peste 50 de deschideri). Chiriile pentru locatiile din Bucuresti au fost stabile in ultimele patru trimestre, cu marje variind intre 70-75 euro/mp/luna, in timp ce in afara Capitalei, locatiile stradale de prim rang din Brasov, Sibiu sau Timisoara sunt pe piata in cerere cu rate de neocupare mai mici fata de anul trecut. Pentru zonele secundare si tertiare, chiriile medii au cunoscut un declin de 5%-15% fata de anul precedent.
Investitiile anului
Volumul de investitii pentru S1 2010 a fost dominat de produsele de retail, 87% din unitatile tranzactionate in tara fiind parcuri sau centre comerciale. Tranzactiile anului sunt:
- 20,9 mil. euro, locatiile Auchan si Bricostore Pitesti cumparate de fondul de investitii NEPI de la Avrig 35.
- 6 mil. euro (si coparticiparea la plata datoriei de 59 mil. euro) platiti de Arcadom, companie de constructii, parte din Trigranit, pentru 50% din actiunile Atrium Center Arad.
- 40 mil. euro (datorii ale Polus Center Constanta preluate de cumparator), reprezentand etapa finala a unui contract de tip „forward purchase” din 2008. Cumparatorul Immofinanz nu a realizat alte plati.
- 196,9 milioane de euro (din care circa 46% preluarea datoriilor) pentru Tiago Mall Oradea, platiti de Shopping Center Holding. A fost primul proiect imobiliar vandut la o licitatie publica.