Piata de birouri spera la o revenire abia la sfarsitul anului viitor
de Oleg Cojocaru | in Investitii, Imobiliare | 31 August 2010, 12:22
Disparitia a 40% dintre chiriasi a fost cauza principala a reculului de pe piata office. Revenirea in sectorul imobiliar se va baza in principal pe refacerea cererii pentru spatii de lucru din partea companiilor
Cu ochii pe indicii productiei industriale, intermediarii de pe piata imobiliara cred ca incep sa se coaca premisele necesare reluarii cresterii cererii pe segmentul spatiilor de lucru - birouri si industriale. Totusi, capitalul strain isi va relua curgerea catre tara noastra mai tarziu, probabil incepand cu finalul anului viitor. „Nu vad ce ar putea sa se intample pe piata imobiliara in aceasta toamna fiindca, din multe puncte de vedere, am ajuns la fundul sacului.
Totusi, atat timp cat productia si exporturile nu vor inceta sa creasca, cu putina ordine in alte sectoare economice vom reincepe sa primim investitii directe. Cred insa ca imobiliarele nu se vor pune pe picioare nici in 2011”, declara Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman&Wakefield Romania.
„Cred ca primele segmente care au toate sansele sa iasa din criza vor fi cele ale spatiilor industriale si de office. In retail, componenta de centre comerciale va iesi mai greu, iar segmentul spatiilor comerciale stradale mai usor. Strada a devenit mai accesibila si mai activa pentru chiriasi”, crede Gheorghe. Totodata, ramanand tot in zona de retail, trebuie mentionat ca in ceea ce priveste dezvoltatorii de formule de tip „big box”, acestia se mentin intr-o marja de profit suficienta incat sa credem ca acest sector a fost putin sau deloc lovit de criza. E adevarat, multe proiecte comerciale sunt pe jumatate goale, dar asta nu prea conteaza in termeni de profitabilitate deoarece prezenta unui singur mare chirias (de obicei un hipermarket) asigura vad si incasari din chirii suficiente pentru proprietar cat sa-l mentina pe o linie de plutire. In ceea ce priveste piata cladirilor de birouri, peste doi-trei ani proiectele care acum sunt considerate proaste, de aceea neinchiriate, vor fi din nou ocupate full, crede Radu Boitan, directorul King Sturge. La nivelul lui 2011 probabil ca livrarile vor ajunge undeva sub 100.000 mp, iar dupa acest moment piata incepe sa inghete. „Totusi, cererea de birouri in Bucuresti este greu sa scada sub 80.000 mp/an, chiar si in perioada de criza. De aceea cred ca vom avea in 2012-2013 o noua nebunie in zona cladirilor de office”, precizeaza Boitan.
Ultimul raport Jones Lang LaSalle (JLLS) arata ca pe piata birourilor din Bucuresti trebuie sa ne asteptam la o reducere a numarului de proiecte cu finalizare in urmatorii doi sau trei ani. Cu exceptia proiectelor de birouri a caror finalizare poate fi amanata din 2010 pentru anul viitor, nu au fost anuntate noi proiecte cu termenul de predare in 2011. Stocul total al anului 2010 este estimat la 280.000 de metri patrati, cu aproximativ 50% deja finalizati in prima parte a anului. „Avand in vedere ca in cel de-al doilea semestru nu se previzioneaza o revenire a pietei, reducerea drastica a numarului de proiecte pentru anii urmatori poate constitui o oportunitate pentru acei dezvoltatori care au posibilitatea sa demareze noi proiecte de birouri la standarde internationale (pe cat posibil in zone centrale). Presupunand o revenire constanta a economiei locale in urmatorii doi ani, atunci putem asista in intervalul 2012-2013 la o deficienta de spatii noi de birouri”, mentioneaza raportul JLLS. Stocul modern de spatii de birouri a atins 1,64 milioane de metri patrati, din care 19,8% reprezinta suprafata neocupata, dublu fata de perioada similara a anului trecut.
In perioadele de boom am ajuns la niveluri de absorbtie de aproximativ 280.000 mp, similar cu piata Varsoviei. „Suntem categoric comparabili, insa reculul pe piata de birouri a insemnat disparitia a circa 40% dintre chiriasi. In prezent, exista cladiri aproape trei sferturi goale, ceea ce era de neimaginat in urma cu doi ani”, declara Radu Boitan. Traditional, piata reactioneaza cu incetinire, ajustarea acesteia la cerere fiind foarte intarziata. De aceea, desi criza a inceput mai devreme, abia acum vedem ca din cauza momentului economic foarte prost exista zone intregi golite de chiriasi. In afara de aceasta, sistemul bancar nu da semne ca ar mai dori sa se implice in proiecte noi, in memoria corporativa a acestuia fiind proaspete inca asumarile mari de risc, cand cladirile de birouri erau finantate in proportie de 70%-80%.
In planul refacerii increderii pe piata, situatia este diametral opusa pe segmentul spatiilor industriale si de logistica. Astfel, conform datelor din piata, suprafata spatiilor industriale inchiriate in primul semestru a crescut cu 350% fata de perioada similara a anului trecut, ajungand la 63.100 mp. Totusi, livrarile de noi proiecte (totalizand 46.500 mp) sunt cu 34% sub nivelul primului semestru din anul trecut, cand s-au livrat peste 70.000 mp de spatii noi speculative.
In prezent, stocul total de spatii industriale moderne, de clasa A si B, din Romania este de 1,27 milioane de metri patrati, din care 70% este situat in zona Bucuresti. Rata de neocupare este mai scazuta comparativ cu cea de pe segmentul spatiilor de birouri (aproape 20%), fiind de aproximativ 14% in Capitala si in jurul a 16% in alte zone din tara.
Criza a dat peste cap planurile primarului de Voluntari, Marius Pandele, de a transforma Pipera intr-un Manhattan local. In schimb, spun analistii imobiliari, odata cu relansarea pietei de birouri se intrevad noi zone de mare presiune. In acest sens, bulevardul Barbu Vacarescu din Capitala are toate sansele sa devina un fel de Wall Street de Bucuresti. „Zona este suficient de larga, accesibila si perfecta pentru proiecte de birouri de prim rang. Din pacate, nu exista inca masa critica de investitori care sa speculeze acest potential”, crede Radu Boitan, directorul King Sturge.
Totusi, atat timp cat productia si exporturile nu vor inceta sa creasca, cu putina ordine in alte sectoare economice vom reincepe sa primim investitii directe. Cred insa ca imobiliarele nu se vor pune pe picioare nici in 2011”, declara Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman&Wakefield Romania.
Cine va iesi primul din criza
„Cred ca primele segmente care au toate sansele sa iasa din criza vor fi cele ale spatiilor industriale si de office. In retail, componenta de centre comerciale va iesi mai greu, iar segmentul spatiilor comerciale stradale mai usor. Strada a devenit mai accesibila si mai activa pentru chiriasi”, crede Gheorghe. Totodata, ramanand tot in zona de retail, trebuie mentionat ca in ceea ce priveste dezvoltatorii de formule de tip „big box”, acestia se mentin intr-o marja de profit suficienta incat sa credem ca acest sector a fost putin sau deloc lovit de criza. E adevarat, multe proiecte comerciale sunt pe jumatate goale, dar asta nu prea conteaza in termeni de profitabilitate deoarece prezenta unui singur mare chirias (de obicei un hipermarket) asigura vad si incasari din chirii suficiente pentru proprietar cat sa-l mentina pe o linie de plutire. In ceea ce priveste piata cladirilor de birouri, peste doi-trei ani proiectele care acum sunt considerate proaste, de aceea neinchiriate, vor fi din nou ocupate full, crede Radu Boitan, directorul King Sturge. La nivelul lui 2011 probabil ca livrarile vor ajunge undeva sub 100.000 mp, iar dupa acest moment piata incepe sa inghete. „Totusi, cererea de birouri in Bucuresti este greu sa scada sub 80.000 mp/an, chiar si in perioada de criza. De aceea cred ca vom avea in 2012-2013 o noua nebunie in zona cladirilor de office”, precizeaza Boitan.
Ultimul raport Jones Lang LaSalle (JLLS) arata ca pe piata birourilor din Bucuresti trebuie sa ne asteptam la o reducere a numarului de proiecte cu finalizare in urmatorii doi sau trei ani. Cu exceptia proiectelor de birouri a caror finalizare poate fi amanata din 2010 pentru anul viitor, nu au fost anuntate noi proiecte cu termenul de predare in 2011. Stocul total al anului 2010 este estimat la 280.000 de metri patrati, cu aproximativ 50% deja finalizati in prima parte a anului. „Avand in vedere ca in cel de-al doilea semestru nu se previzioneaza o revenire a pietei, reducerea drastica a numarului de proiecte pentru anii urmatori poate constitui o oportunitate pentru acei dezvoltatori care au posibilitatea sa demareze noi proiecte de birouri la standarde internationale (pe cat posibil in zone centrale). Presupunand o revenire constanta a economiei locale in urmatorii doi ani, atunci putem asista in intervalul 2012-2013 la o deficienta de spatii noi de birouri”, mentioneaza raportul JLLS. Stocul modern de spatii de birouri a atins 1,64 milioane de metri patrati, din care 19,8% reprezinta suprafata neocupata, dublu fata de perioada similara a anului trecut.
In perioadele de boom am ajuns la niveluri de absorbtie de aproximativ 280.000 mp, similar cu piata Varsoviei. „Suntem categoric comparabili, insa reculul pe piata de birouri a insemnat disparitia a circa 40% dintre chiriasi. In prezent, exista cladiri aproape trei sferturi goale, ceea ce era de neimaginat in urma cu doi ani”, declara Radu Boitan. Traditional, piata reactioneaza cu incetinire, ajustarea acesteia la cerere fiind foarte intarziata. De aceea, desi criza a inceput mai devreme, abia acum vedem ca din cauza momentului economic foarte prost exista zone intregi golite de chiriasi. In afara de aceasta, sistemul bancar nu da semne ca ar mai dori sa se implice in proiecte noi, in memoria corporativa a acestuia fiind proaspete inca asumarile mari de risc, cand cladirile de birouri erau finantate in proportie de 70%-80%.
Logistica, cererea creste
In planul refacerii increderii pe piata, situatia este diametral opusa pe segmentul spatiilor industriale si de logistica. Astfel, conform datelor din piata, suprafata spatiilor industriale inchiriate in primul semestru a crescut cu 350% fata de perioada similara a anului trecut, ajungand la 63.100 mp. Totusi, livrarile de noi proiecte (totalizand 46.500 mp) sunt cu 34% sub nivelul primului semestru din anul trecut, cand s-au livrat peste 70.000 mp de spatii noi speculative.
In prezent, stocul total de spatii industriale moderne, de clasa A si B, din Romania este de 1,27 milioane de metri patrati, din care 70% este situat in zona Bucuresti. Rata de neocupare este mai scazuta comparativ cu cea de pe segmentul spatiilor de birouri (aproape 20%), fiind de aproximativ 14% in Capitala si in jurul a 16% in alte zone din tara.
Wall Street in Barbu Vacarescu
Criza a dat peste cap planurile primarului de Voluntari, Marius Pandele, de a transforma Pipera intr-un Manhattan local. In schimb, spun analistii imobiliari, odata cu relansarea pietei de birouri se intrevad noi zone de mare presiune. In acest sens, bulevardul Barbu Vacarescu din Capitala are toate sansele sa devina un fel de Wall Street de Bucuresti. „Zona este suficient de larga, accesibila si perfecta pentru proiecte de birouri de prim rang. Din pacate, nu exista inca masa critica de investitori care sa speculeze acest potential”, crede Radu Boitan, directorul King Sturge.