Transilvania: piata terenurilor, blocata din cauza reculului in constructii
de Oleg Cojocaru | in Investitii, Imobiliare | 26 August 2010, 18:40
Incoerenta ofertelor sfideaza logica si ii pune in incurcatura pe potentialii clienti. Orasele mici si medii din zona Banat au o „reactie intarziata”
In majoritatea oraselor din interiorul arcului carpatin s-au inregistrat evolutii negative ale preturilor la terenuri in semestrul I 2010. Exista insa cateva orase in care piata terenurilor s-a comportat diferit, iar preturile au avut evolutii atipice, se arata intr-un raport intocmit pentru „Financiarul“ de catre compania de consultanta Darian. Astfel, primul semestru a aratat o uimitoare stabilitate de preturi in unele cazuri sau scaderi peste nivelul mediu inregistrat in altele. Catalin Novac, expert evaluator al firmei Darian, spune ca diferentele fata de tendinta la nivel national sunt determinate de diversi factori locali si ca nu exista un tipar comun.
Dupa Bucuresti, Cluj-Napoca a inregistrat cel mai mare numar de proprietati nou-construite. De aceea, ca si in Capitala, scaderea de 10% a preturilor la terenuri in Cluj-Napoca se datoreaza in principal faptului ca in acest oras si in comunele limitrofe lui s-a construit prea mult. Ca urmare, multe proiecte rezidentiale au ramas nevandute, desi sunt finalizate de aproximativ un an. Astfel, fara a vedea o evolutie pozitiva in nivelul tranzactiilor de imobile construite, dezvoltatorii evita inceperea altor proiecte si, de aceea, nu cauta terenuri. Al doilea motiv este dat de nivelul inca ridicat al costurilor de construire si de prognozele pesimiste in ceea ce priveste vanzarea cu un profit acceptabil.
Pe piata terenurilor din Oradea a existat o evolutie anormala a preturilor, valorile de vanzare atingand niveluri exorbitante in perioada de dinainte de criza, declara Catalin Novac. Insa recentele evolutii au ajustat semnificativ aceste cote. Si la Oradea, ca in multe alte orase, tranzactiile sunt aproape inghetate, iar vanzatorii au realizat ca daca vor sa vanda trebuie sa lase mult din pret. In acest sens aici s-au inregistrat scaderi importante ale preturilor, de 25%-35%, intre nivelul solicitat in ultimul trimestru al anului 2009 si cel cerut in trimestrul I al anului 2010.
Incoerenta ofertelor, care variaza de la simplu la dublu si chiar mai mult pentru acelasi metru patrat de teren, sfideaza logica si ii pune in incurcatura pe posibilii clienti. In continuare pot fi gasite oferte ce sar de 650 de euro pe metru patrat, desi acest pret de vanzare, mai ales in cazul loturilor de mari dimensiuni, ar fi justificat doar de realizarea unui proiect rezidential.
Putinii cumparatori care mai exista isi indreapta atentia catre loturi foarte mici. Pentru terenuri de casa, in general, se cauta zonele limitrofe, localitatile din jurul orasului, care sa aiba acces relativ facil la utilitati. Cele mai cautate suprafete incep de la 250-500 de metri patrati si ajung la 600-700 de metri patrati. In ciuda acestor achizitii ocazionale, lipsa tranzactiilor este in continuare principala problema a pietei oradene. Revigorarea depinde insa de facilitatile fiscale pentru investitii imobiliare acordate de stat intreprinderilor si intreprinzatorilor si de existenta pachetelor avantajoase de credite oferite de banci, arata expertii Darian.
La Targu-Mures motivul principal pentru care preturile la terenuri au scazut atat de mult, cu 15% pana la 30%, il constituie lipsa investitorilor. Acestia si-au facut aparitia in municipiu inca din 2007, cand au fost anuntate cateva proiecte de blocuri cu apartamente. Spre exemplu, un investitor austriac a cumparat aproximativ 4 ha si a anuntat atunci construirea unui hipermarket si a unui ansamblu rezidential. Tot atunci s-a anuntat pe piata si construirea celui de-al treilea mall in Targu-Mures. Pana in prezent insa, nu s-a turnat nici fundatia acestuia, desi termenul de finalizare era 2010.
Astfel, in 2008, cand a inceput criza de pe piata imobiliara, toti acesti investitori au renuntat rand pe rand la proiectele de investitii. Mai mult, proiectele care au fost finalizate pana la declansarea crizei, precum ansamblul Luxe Rezidence, nici pana acum nu s-a vandut in totalitate. Iar in ceea ce priveste proiectele incepute inainte de criza, din 2008 si pana in prezent nu s-a finalizat niciunul. In ceea ce priveste tranzactiile speculative de terenuri, acestea au avut o pondere foarte mare in totalul volumului de transferuri funciare. Cea mai frecventa metoda era cumpararea unui teren mare, care apoi se parcela, iar dupa parcelare se vindea la pret dublu.
O caracteristica a pietelor din orasele mici si medii din zona Banat este cea de „reactie intarziata” la fluctuatiile de pe pietele imobiliare ale oraselor mari, care dau practic trendurile de crestere sau scadere a preturilor. Astfel se explica procentul de scadere cu 21,5% in S1-2010 fata de S2–2009 din Resita, si cu cel mult 36% in Bistrita.
La Bistrita, principalele explicatii ale rostogolirii preturilor tin, in primul rand, de fenomenul „reactiei intarziate”. In plus, lipsa dezvoltarilor imobiliare si ingreunarea accesului la credite, dar si previziunile economice sumbre tin si acum pe loc orice intentie de investitii.
Piata terenurilor de constructii in municipiul Deva a inregistrat o scadere semnificativa in semestrul I din 2010, cauzata in principal de efectele crizei economice si de accesul dificil la credite pentru toti participantii la aceasta piata. Interesul investitorilor pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale sau comerciale noi a scazut, fapt demonstrat de sistarea lucrarilor la supermarketul Carrefour si de ritmul lent in care avanseaza lucrarile pentru proiectul Primavera Residence. In cazul persoanelor fizice a scazut de asemenea interesul pentru achizitionarea unui lot de teren pentru construirea unei locuinte individuale din cauza nesigurantei pastrarii locului de munca.
Cluj-Napoca, victima supraofertei
Dupa Bucuresti, Cluj-Napoca a inregistrat cel mai mare numar de proprietati nou-construite. De aceea, ca si in Capitala, scaderea de 10% a preturilor la terenuri in Cluj-Napoca se datoreaza in principal faptului ca in acest oras si in comunele limitrofe lui s-a construit prea mult. Ca urmare, multe proiecte rezidentiale au ramas nevandute, desi sunt finalizate de aproximativ un an. Astfel, fara a vedea o evolutie pozitiva in nivelul tranzactiilor de imobile construite, dezvoltatorii evita inceperea altor proiecte si, de aceea, nu cauta terenuri. Al doilea motiv este dat de nivelul inca ridicat al costurilor de construire si de prognozele pesimiste in ceea ce priveste vanzarea cu un profit acceptabil.
Oradea, cerere mica de terenuri pentru case
Pe piata terenurilor din Oradea a existat o evolutie anormala a preturilor, valorile de vanzare atingand niveluri exorbitante in perioada de dinainte de criza, declara Catalin Novac. Insa recentele evolutii au ajustat semnificativ aceste cote. Si la Oradea, ca in multe alte orase, tranzactiile sunt aproape inghetate, iar vanzatorii au realizat ca daca vor sa vanda trebuie sa lase mult din pret. In acest sens aici s-au inregistrat scaderi importante ale preturilor, de 25%-35%, intre nivelul solicitat in ultimul trimestru al anului 2009 si cel cerut in trimestrul I al anului 2010.
Incoerenta ofertelor, care variaza de la simplu la dublu si chiar mai mult pentru acelasi metru patrat de teren, sfideaza logica si ii pune in incurcatura pe posibilii clienti. In continuare pot fi gasite oferte ce sar de 650 de euro pe metru patrat, desi acest pret de vanzare, mai ales in cazul loturilor de mari dimensiuni, ar fi justificat doar de realizarea unui proiect rezidential.
Putinii cumparatori care mai exista isi indreapta atentia catre loturi foarte mici. Pentru terenuri de casa, in general, se cauta zonele limitrofe, localitatile din jurul orasului, care sa aiba acces relativ facil la utilitati. Cele mai cautate suprafete incep de la 250-500 de metri patrati si ajung la 600-700 de metri patrati. In ciuda acestor achizitii ocazionale, lipsa tranzactiilor este in continuare principala problema a pietei oradene. Revigorarea depinde insa de facilitatile fiscale pentru investitii imobiliare acordate de stat intreprinderilor si intreprinzatorilor si de existenta pachetelor avantajoase de credite oferite de banci, arata expertii Darian.
La Targu-Mures au disparut investitorii
La Targu-Mures motivul principal pentru care preturile la terenuri au scazut atat de mult, cu 15% pana la 30%, il constituie lipsa investitorilor. Acestia si-au facut aparitia in municipiu inca din 2007, cand au fost anuntate cateva proiecte de blocuri cu apartamente. Spre exemplu, un investitor austriac a cumparat aproximativ 4 ha si a anuntat atunci construirea unui hipermarket si a unui ansamblu rezidential. Tot atunci s-a anuntat pe piata si construirea celui de-al treilea mall in Targu-Mures. Pana in prezent insa, nu s-a turnat nici fundatia acestuia, desi termenul de finalizare era 2010.
Astfel, in 2008, cand a inceput criza de pe piata imobiliara, toti acesti investitori au renuntat rand pe rand la proiectele de investitii. Mai mult, proiectele care au fost finalizate pana la declansarea crizei, precum ansamblul Luxe Rezidence, nici pana acum nu s-a vandut in totalitate. Iar in ceea ce priveste proiectele incepute inainte de criza, din 2008 si pana in prezent nu s-a finalizat niciunul. In ceea ce priveste tranzactiile speculative de terenuri, acestea au avut o pondere foarte mare in totalul volumului de transferuri funciare. Cea mai frecventa metoda era cumpararea unui teren mare, care apoi se parcela, iar dupa parcelare se vindea la pret dublu.
Orasele medii reactioneaza mai tarziu
O caracteristica a pietelor din orasele mici si medii din zona Banat este cea de „reactie intarziata” la fluctuatiile de pe pietele imobiliare ale oraselor mari, care dau practic trendurile de crestere sau scadere a preturilor. Astfel se explica procentul de scadere cu 21,5% in S1-2010 fata de S2–2009 din Resita, si cu cel mult 36% in Bistrita.
La Bistrita, principalele explicatii ale rostogolirii preturilor tin, in primul rand, de fenomenul „reactiei intarziate”. In plus, lipsa dezvoltarilor imobiliare si ingreunarea accesului la credite, dar si previziunile economice sumbre tin si acum pe loc orice intentie de investitii.
Piata terenurilor de constructii in municipiul Deva a inregistrat o scadere semnificativa in semestrul I din 2010, cauzata in principal de efectele crizei economice si de accesul dificil la credite pentru toti participantii la aceasta piata. Interesul investitorilor pentru dezvoltarea de proiecte rezidentiale sau comerciale noi a scazut, fapt demonstrat de sistarea lucrarilor la supermarketul Carrefour si de ritmul lent in care avanseaza lucrarile pentru proiectul Primavera Residence. In cazul persoanelor fizice a scazut de asemenea interesul pentru achizitionarea unui lot de teren pentru construirea unei locuinte individuale din cauza nesigurantei pastrarii locului de munca.